Азбука управления многоквартирными домами

Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.

Что такое фонд капитального ремонта

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия:

· фонда капитального ремонта,

· региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,

· регионального оператора капитального ремонта,

· специального счёта,

которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.

Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.

Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счёте.

2. На счёте регионального оператора.

3. Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Система», 456789, Челябинская область, г. Озерск, б-р Гайдара, д. 8, офис 24.

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – более 50% от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

· взносов на капремонт собственников помещений в МКД;

· пени;

· процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;

· доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;

· средств финансовой поддержки;

· кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта

На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

· ремонт внутридомовых инженерных систем;

· ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;

· ремонт лифтовых шахт;

· ремонт крыши и подвальных помещений;

· утепление и ремонт фасада;

· ремонт фундамента;

· установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.

То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.

 

Функции регионального оператора

Региональный оператор капремонта – юридическое лицо, созданное в форме фонда, для организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он формируется субъектом РФ и работает на его территории.

Функции регионального оператора капремонта описаны в ст. 180 ЖК РФ, это:

· сбор взносов на капремонт,

· открытие спецсчетов и совершение операций по ним,

· роль технического заказчика работ по капремонту,

· финансирование расходов,

· работа с местными властями.

Раздел 9 Жилищного кодекса с завидной регулярностью координируется законодательством. Последние изменения были внесены в конце прошлого года Федеральными законами N 176 и N 355.

Относятся они и к деятельности регионального оператора по капремонту. Система должна работать без перерывов, чтобы:

· операторы выполняли обязательства перед собственниками МКД,

· в случае утраты средств собственникам выплачивалась компенсация,

· при прекращении работы регионального оператора собственникам возвращали их деньги.

Начиная сотрудничество с фондом капитального ремонта, собственники тщательно изучают обязанности регионального оператора. И их немало.

 

Обязанности регионального оператора

Первая обязанность регионального оператора, согласно ч. 2 ст. 172 ЖК РФ, – передавать в ГЖИ сведения о МКД, в которых планируется провести капремонт, и о поступлении взносов.

При изменении способа формирования фонда капремонта он передаёт владельцу спецсчёта все имеющиеся данные о формировании фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ). Счета региональный оператор может открывать только в российских кредитных организациях (ч. 3 ст. 180 ЖК РФ).

Полный перечень обязанностей представлен в ст. 182 ЖК РФ. Региональный оператор:

· готовит и направляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и объёме услуг и работ, указывает, сколько они будут стоить и откуда будут привлекаться деньги,

· готовит задания на оказание услуг и выполнение работ, и проектную документацию,

· привлекает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры,

· проверяет качество и сроки оказания услуг и выполнения работ,

· принимает услуги и выполненные работы,

· перечисляет деньги в размере фонда капитального ремонта на спецсчёт или выплачивает собственникам денежные средства, соответствующие их долям в фонде капитального ремонта,

· собирает взносы на капремонт,

· ведёт учёт поступивших на счёт средств,

· выставляет платёжные документы для уплаты взносов,

· размещает на официальном сайте информацию о правах и обязанностях собственников помещений в МКД,

· несёт ответственность за качество оказанных услуг и выполненных работ не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки.

Права регионального оператора капремонта

Должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт?

Это не входит в его обязанности, но работа с должниками и начисление пеней – право регионального оператора.

В соответствии с частями 1, 2, 2.1 ст. 178 Жилищного кодекса РФ Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда, создается субъектом Российской Федерации и не может быть признан несостоятельным (банкротом). Субъект Российской Федерации, как учредитель регионального оператора, не вправе принять решение о его ликвидации.

Региональные операторы обязаны расходовать поступившие деньги только на работы и услуги по проведению капитального ремонта. Однако, временно свободные средства они могут размещать в российских банках. Полученный же доход всё равно будет идти на оплату работ и услуг по ремонту (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

Право начислять пени собственникам, которые несвоевременно или не в полном размере уплатили взносы на капитальный ремонт, установлено п. 4 ст. 181 ЖК РФ.

Если фонд капремонта сформирован на счёте регионального оператора, взысканием задолженности занимается региональный оператор. Если же владелец спецсчёта (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ) – ТСЖ, ЖК или ЖСК, долги будет взыскивать соответствующая организация.

 

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте

Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.

2. Владельца специального счёта.

3. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.

Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.

Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.

 

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:

· собирает взносы на капитальный ремонт;

· открывает специальные счета;

· совершает операции по специальным счетам;

· выступает техническим заказчиком работ по капремонту;

· финансирует расходы;

· взаимодействует с местными властями.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

 

Изменение способа формирования фонда капремонта

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности.

В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны уведомить об этом регионального оператора, после чего региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.

Вместе с тем решение о выборе формирования фонда капремонта на счете регионального оператора или на спесчете, должен принимать каждый собственник жилого помещения самостоятельно. 

  

ПАМЯТКА ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ВЛАДЕЛЬЦЕВ СПЕЦИАЛЬНЫХ СЧЕТОВ

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете - один из предусмотренных действующим жилищным законодательством способов накопления собственниками помещений в МКД средств на запланированный в соответствии с региональной программой капитальный ремонт общего имущества в МКД.

В силу ч.1 ст.170 ЖК РФ фонд капитального ремонта, формируемый на специальном счете, образуют:

- взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД;

-   пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете;

- заёмные средства, привлечённые собственниками помещений в МКД на проведение капитального ремонта общего имущества МКД.   

Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и авансов за указанные услуги и (или) работы.

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 настоящего Кодекса, а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.

 

Взносы на капитальный ремонт носят целевой характер и должны быть использованы только на капитальный ремонт общего имущества в МКД! Оплачивать за счет фонда капитального ремонта расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом МКД, использовать эти средства на оплату задолженности за потребленные коммунальные ресурсы или на финансирование деятельности УК, ТСЖ, ЖСК и т.д. категорически запрещено!

Цели, на которые могут быть использованы средства фонда капитального ремонта, предусмотрены ч.1 ст.174 ЖК РФ. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

В случае принятия собственниками решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, часть фонда, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование дополнительных работ и услуг по капитальному ремонту.

Также, в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по решению собственников средства фонда капитального ремонта могут использоваться на цели сноса или реконструкции МКД.  В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен МКД, средства фонда распределяются между собственниками помещений МКД пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Решение собственников об изменении способа формирования фонда капремонта допускается при условии полного погашения задолженности, если таковая имеется (не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда кап. ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД), а также вступает в силу только после выполнения данного условия!

В силу ч.1 ст.36.1 ЖКРФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

После вступления в силу решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет. 

МКД –этосложная структура. Отдельные помещения в нем принадлежат на праве собственности разным категориям собственников: üФизические лица;üФедеральная, региональнаяи муниципальная собственность (неприватизированные квартиры, поликлиники, военкоматы, участковые пункты полиции, детские сады и пр.);üЮридические лица,индивидуальные предприниматели(организации, магазины, салоны красоты, медицинские центры, нотариальные конторы и пр. ).

Вся полнота ответственности за своевременность и качество проведения капитального ремонта лежит на собственниках. Собственники самостоятельно:üВыбирают банк, в котором будет открыт спец.счет, и оплачивают его услуги;üОрганизуют, контролируют работу по начислению взносов, ежемесячному выставлению квитанций для собственников помещений и несут расходы по данному виду работ;üВедут претензионно-исковую работу с неплательщиками взносов на капитальный ремонт в данном МКД;üВыбираютподрядчиков и определяют виды работ по капитальному ремонту;üКонтролируют ход капитального ремонта, принимают работы

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД, за исключением случаев, предусмотренных ч.2ст.169, ч.8 ст.170и ч.5 ст.181ЖК РФ, в размере, установленном в соответствии с ч.8.1 ст.156ЖК РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в МКД, в большем размере (ст.169 ЖК РФ)Исходя из положений жилищного законодательства:üСобственникам помещений в МКД принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете. üДоля собственника помещения в МКД в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.üПраво собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.üПри переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. üСобственник помещения в МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.üПри приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

УК, ТСЖ, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив обязаны вести реестр собственников помещений в МКД, который содержит сведения о собственниках помещений вМКД, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.Втечение 5 дней с момента получения от собственников, по инициативе которых созывается общее собрание, обращенияв письменной форме (в том числе обращения с использованием ГИС ЖКХ) о предоставлении реестра собственников помещений в МКД указанные лица обязаны предоставить этот реестр. Согласие собственников помещений на передачу персональных данных, содержащихся в этом реестре, приегопредоставлении в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется!

КТО МОЖЕТЯВЛЯТЬСЯ ИНИЦИАТОРОМ И ОРГАНИЗАТОРОМ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕНИКОВ?Инициатором может выступать: üлюбой собственник помещения в МКД;üинициативная группа таких собственников;üуправляющая организация, осуществляющей управление данным МКДпо договору управления.Также, собственники, обладающие не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, вправе обратиться в письменной форме в УК, ТСЖ, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив для организации проведения общего собрания собственников помещений в данномМКД. В обращении о проведении общего собрания собственников должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.Общее собрание собственников помещений в МКДможет быть созванопо инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным МКДпо договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФк компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Уважаемые руководители управляющих организаций.

Управление многоквартирными домами.

В конце 2004 года вышла новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, включившая раздел «Управление многоквартирным домом» (раздел 8), документ вступил в силу 1 января 2007 года. Статья 16 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Капитальный ремонт общего имущества в МКД

Капитальный ремонт -- ремонт здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования в связи с их физическим износом (разрушением) и с устранением функционального (морального) износа элементов и систем путём их модернизации.

Ресурсо и энергосбережение в МКД

Эффективное управление многоквартирным домом невозможно без использования энергосберегающих технологий: применения современных теплоизоляционных материалов, установки приборов учета и регулирования водо-, энергоресурсов, замены изношенных трубопроводов на современные, установки энергосберегающего оборудования и т.д.

Ценовая политика и система регулирования тарифов в сфере ЖКХ

Коммунальное хозяйство -- сектор экономики, который работает по регулируемым тарифам, рассчитываемым в порядке и по методическим рекомендациям, утверждаемым Правительством Российской Федерации и соответствующими органами власти.